דיני הגנת הדייר


דיירות מוגנת היא סוג מיוחד של שכירות בעלת מאפיינים שונים משמעותית משכירות רגילה המכונה גם שכירות חופשית או שכירות בלתי מוגנית. מקורותיה של הדיירות המוגנת בחוקים שנכנסו לתוקף בשליש השני של המאה שעברה בעת ששררה בארץ מצוקת דיור משמעותית.

המשמעות המשפטית של דיירות מוגנת:  דייר מוגן הוא קודם כל שוכר שיש לו הגנה מפני פינוי והעלאת שכר דירה כל עוד החוק בתוקף, יחד עם זאת הוא אינו בעל זכות קניינית. המשמעות: מכירת זכות דיירות מוגנת אינה מהווה עסקה במקרקעין. החוק חל על נכסי מגורים ובתי עסק.

עם השנים פחתה מאוד כמות הדיירים המוגנים בישראל. חלקם נפטרו, חלקם פונו כתוצאה מתביעה שהגיש נגדם בעל הבית וחלקם פונו בהסכמה כנגד פיצוי.

חלקם של הדיירים המוגנים שנותרו כיום הנם דיירים מקוריים, חלקם רכשו זכות דיירות מאת הדייר המקורי וחלקם בני משפחה של דיירים מקוריים שקיבלו זכות להמשיך את הדיירות לפי קריטריונים הקבועים בחוק הגנת הדייר. כיום (ולמעשה כבר החל מיום 20.8.1968) לא ניתן לקבל זכות דיירות מוגנת בנכס חופשי אלא אם בעל הבית מסכים לכך.

עם השנים חלה תמורה ביחס של בתי המשפט לדיירים מוגנים, וכיום נוטים בתי המשפט לפרש את הזכויות הנתונות לדיירים מוגנים בצורה מצמצמת.

במקרה של מכירת הזכויות נכנס הקונה בנעליו של הדייר ומקבל את מרבית זכויותיו לגבי המושכר. הרוכש משלם כנגד הזכויות תמורה הקרויה דמי מפתח. תמורה זו נחלקת באופן שאת רובה מקבל הדייר היוצא ואת היתרה מקבל בעל הבית. במקרה שבעל הבית אינו מסכים למכירה, רשאי הדייר לפנות בבקשה לבית המשפט ולכפות את העסקה על בעל הבית בכפוף לזכותו של האחרון להשוות את ההצעה שהגיש הקונה ולהחזיר לעצמו את החזקה בנכס.

נכס אשר נרכש בדמי מפתח אינו ניתן להשכרה לאחר בשכירות משנה - כולו או חלקו - אלא רק בהסכמת בעל הבית.

דייר מוגן הוא אחד מאלה:
אדם המחזיק בדירה או בעסק ושילם עבורם דמי מפתח (הדיירים המתגוררים בדמי מפתח לא מקבלים זכויות בעלות בנכס).
דייר שלא שילם דמי מפתח אך נכנס לנכס המדובר לפני שנת 1940.
דייר שהיה זכאי להחזיק בנכס עד ליום 20.08.1968, ושבחוזה השכירות לא צויין במפורש כי חוק הגנת הדייר לא חל עליו.
דייר שנכנס לנכס לאחר יום 20.08.1968, ובחוזה השכירות נכתב כי יקבל מעמד של דייר מוגן.
כל בן משפחה שהפך לדייר מוגן לאחר שעברה אליו הזכות מהדייר המוגן המקורי (דייר ממשיך).


משרד עורכי הדין יעקבסון - גיל מטפל במכלול סכסוכים הכרוכים בתחום דיני הגנת הדייר (דמי מפתח):
העלאת דמי שכירות בבתי עסק המוחזקים על ידי דיירים מוגנים.
תביעות פינוי בשל הפרות חוזה: אי תשלום דמי שכירות, נטישה, שיפוצים ללא רשות, ועוד.
העברת מושכר בירושה:(דייר שנפטר, או התגרש).

העברת מושכר בדמי מפתח: תצהירי דייר נכנס ודייר יוצא, בקשת רשות מבית הדין לשכירות,

חלוקת דמי המפתח בין הדייר לבעל הבית.