עורך דין מקרקעין ונדל"ן

מספרים על דן,בחור רווק שחי בבית בו גדל יחד עם אביו, ועבד בעסק המשפחתי.
כאשר גילה שהוא עומד לרשת הון עתק, כשאביו החולה ימות, החליט שעליו לחפש אישה איתה יוכל לחלוק את עושרו.
ערב אחד, במהלך פגישת משקיעים, עיניו נתפסו על האישה הכי יפה שיצא לו לראות.
יופייה הטבעי גרם לו להחסיר פעימה.
"אני נראה כמו סתם בחור רגיל", הוא אמר לה,
"אך בעוד כמה שנים, אבי יהיה חולה ואני עומד לרשת 200 מיליון דולר".
מופתעת לחלוטין, ביקשה האישה את כרטיס הביקור שלו,
ושלושה ימים לאחר מכן, הפכה להיות אמו החורגת...


לא אחת אנו כעורכי דין נתקלים בפניות של רוכשי דירות  אשר כתוצאה מתמימות או חוסר ידע משפטי, ביצעו פעולות חשפו אותם בפני הונאות, סיכנו את זכויותיהם וכפועל יוצא הביאו לידי אובדן הממון הרב אותו השקיעו או אמורים היו להשקיע ברכישת הדירה.
במאמר קצר זה אנסה לתמצת את הכללים הבסיסיים הנדרשים לבחינה ויישום בעת רכישת דירה וזאת בכדי לתאר ולו בקצרה את הסיכונים המשפטיים בפניהם עלולים לעמוד רוכשי דירות.


כלל 1 – בחינת זהות המוכרים
בשלב הראשון יש לבצע אימות של שמות המוכרים ותעודות הזהות שלהם אל מול 
טפסי רישום הזכויות הקיימים בלשכת רישום המקרקעין / מנהל מקרקעי ישראל או
בחברה המשכנת.
במידה והמוכר הינו שלוח של בעל הדירה יש לבחון קיומו של יפוי כח נוטוריני
המציין את הסמכתו של השלוח לביצוע פעולת המכירה.


כלל 2 – בחינת המצב המשפטי של הנכס
א. בחינת קיומם של שעבודים או משכונים על הנכס העלולים למנוע את אפשרות המכירה.
    בחינות אלו יבוצעו באמצעות בחינות נסח טאבו בלשכת רישום המקרקעין ו/או אישורי זכויות ברשות  מקרקעי ישראל או               בחברה המשכנת וכן ברישומי רשם המשכונות.
ב. מומלץ לקונה לבצע בדיקה במנהל ההנדסה שברשות המקומית בה נמצא הנכס וזאת בכדי לוודא שלא  בוצעו שינויים                   בלתי מאושרים בנכס (בנייה חריגה, הוספת חדרים ושינויים העלולים להשפיע על מחירו  הריאלי של הנכס וכן בחינת קיום             צווי הריסה על הנכס במלואו או בחלקו).
ג. בחינת הגרים בדירה – שוכרים העושים שימוש בנכס הינם בעלי התחייבות חוזית מול בעלי הנכס,  התחייבות העשוייה                להשפיע על מועדי האכלוס או על זכות האכלוס בדירה, במקרים של דיירים מוגנים מתוקף חוק הגנת הדייר.


כלל 3 – בחינת היבטי מיסוי והיטלים קיימים
על הקונים להבין היטב את העלויות להן ידרשו במסגרת תהליך רכישת הנכס עוד  בטרם יחתמו על חוזה המכר.
קונה הנכס עלול להדרש לתשלום של מס רכישה אשר הינו פועל יוצא של מחיר הדירה, מספר הדירות השייכות לו באותה העת וכן מסוג העסקה שבוצעה (עסקת מתנה).


כלל 4 - סיכום עם מוכר הדירה לגבי הפריטים אשר נשארים בדירה.
על הקונה לוודא ולציין בהסכם הרכישה באופן מפורט את הפריטים האמורים להשאר דירה בעת מסירתה. בין היתר מומלץ לציין ארונות מטבח, מזגנים, צנרת מיזוג, מנורות, ארונות חדר רחצה וכיוצ"ב.

כלל 5 – רישום הערת אזהרה
מטרתה של הערת אזהרה הינה מניעת ביצועה של עסקה נוגדת.
הערת אזהרה לטובת הקונה תרשם לצד שם הבעלים הרשום על הנכס, כך שכל המבקש לקיים עסקה נוספת לגבי הנכס יגלה שקיימת כבר התחייבות של בעל הנכס כלפי קונה אחר.
כוחה של הערת אזהרה גובר גם כלפי נושה מאוחר.