העיתונאי והסופר הצרפתי אלפונסו קאר אמר "מי שרוצה להתפרנס, צריך רק לעבוד אך אם ברצונו להתעשר, עליו למצוא משהו אחר".

 

רבים מאיתנו השואפים לרווחה כלכלית, שלא לומר לעושר, בחרו להגדיל את הכנסתם החודשית, באמצעות רכישת דירה להשקעה, אותה הם משכירים, למרבה במחיר ומפרות ההכנסה, דמי השכירות, הם נהנים מדי חודש בחודשו.

עסקת שכירות משתלמת למשכיר, כל עוד דמי השכירות משולמים במועדם, במועד הנקוב בהסכם השכירות, אך מה קורה כאשר השוכר מחליט על דעת עצמו, מחד, לעצור את התשלום החודשי או לעשות בדירה שימוש נוגד למוסכם בהסכם השכירות ומאידך , מסרב לפנות את דירת המגורים?

אין ספק, כי מדובר בהפרה בוטה של חוזה, בין שני צדדים, אשר התקשרו באמצעותו מרצון ולמרות זאת, המשכיר ימצא כי הוראות החוק אינן תמיד פועלות לטובתו ואם כן, לא באופן המידי לו היה מייחל.

עשיית דין עצמי שמשמעותו, פינוי עצמי של אדם מדירת מגורים מתאפשר ע"פ  סעיף 18 לחוק המקרקעין, רק אם האדם מוגדר כפולש ואם הפלישה הנה פלישה אשר בוצעה זמן קצר לפני ביצוע הפינוי, קרי בהתקיים שני תנאים מצטברים:                א) האדם נכנס ללא רשות לדירת מגורים ונמצא תחת הגדרה של מסיג גבול  

     ב) טרם חלפו 30 יום ממועד הפלישה לנכס.  

ואולם במקרה של יחסי שכירות בין משכיר לשוכר, החוק אינו מאפשר למשכיר, בעל הנכס, לעשות דין לעצמו ולפעול לשם השבת הנכס לידיו, אם באמצעות השתלטות על הנכס, ניתוק שירותים חיוניים, כדוגמת מים וחשמל ובין באמצעות החלפת מנעול דלת הכניסה.

עליונותו של השוכר, כתוצאה מחוסר יכולתו של המשכיר לפעול, לא נעלמה מעיני המחוקק ובאמצעות תקנות, אשר נכנסו לתוקפן לפני מספר שנים, נוצרה למשכיר הזדמנות לפנות את השוכר, תוך פרק זמן קצר יחסית.

ע"פ התקנות החדשות, המשכיר יכול להגיש תביעת פינוי, שכותרתה תהא  "תביעה לפינוי מושכר" אשר באמצעותה קיימת אפשרות של פינוי השוכר, תוך 60 ימים מיום הגשת התביעה.

ע"פ  "תביעה לפינוי מושכר", על המשכיר להגיש תביעה, שלאחריה יינתנו לשוכר 30 יום בכדי להגיש את כתב הגנתו יחד עם תצהיר ומסמכים עליהם ברצונו להסתמך כחלק מהגנתו. תוך 30 יום מיום הגשת כתב ההגנה, יתנהל דיון בבימ"ש, אשר ע"פ רוב יתנהל במשך יום אחד או שניים לכל היותר, ובסופו יינתן פסק דין לפינוי או השארת השוכר אם הנסיבות מצדיקות זאת.

במקרה של שוכרים, אשר יבחרו שלא לפנות את הנכס גם לאחר מתן צו הפינוי כנגדם, על המשכיר יהיה לפתוח תיק בהוצאה לפועל נגד השוכר, בבקשה לביצוע פסק הדין. במקרה זה תינתן לשוכר אפשרות אחרונה לפנות את הנכס ואם יבחר שוב שלא לעשות זאת, תעוקל תכולת דירתו ומנעול דלת הכניסה יוחלף.

התקנות החדשות אינן נותנות מענה לכל סוגי ההתקשרות בין שוכר למשכיר ודוגמה לכך היא דייר המשתכן במסגרת "דיירות מוגנת", נוסף על כך התקנות עוסקות אך ורק בפינוי המושכר ואם המשכיר יבקש פיצוי כספי, הרי שיהיה עליו לפנות בתביעה נפרדת לשם קבלת סעד זה.

 

אין ספק שתפקיד התקנות הנו לסייע למשכירים לצמצם את הנזקים הנגרמים להם ע"י שוכר המפר את הסכם השכירות ומסרב לפנות את המושכר ואולם, על פי פסיקות קודמות, שניתנו ע"י בימ"ש, במקרים בהם מדובר בתביעות קנטרניות של המשכירים, אשר כל תכליתן הנה פינוי של המושכר, בטענות אשר ניתן להפריכן, יבחר בימ"ש לעמוד לצידו של השוכר. כמצוין לעיל, בכל מקרה שבו נגרם למשכיר נזק, עומדת לו הזכות להגיש תביעת פיצויים נגד השוכר, אך זו כאמור תהא תביעה נפרדת מתביעת הפינוי, שכן תביעה לפינוי מושכר, דנה אך ורק בפינוי השוכר מן הנכס.

נציין, כי המשכיר יכול להגיש את שתי התביעות יחד, אם יבחר במסלול של דיון רגיל, אולם אז הוא מוותר על יעילותו של ההליך המיוחד של תביעת פינוי מושכר וייאלץ להמתין זמן רב עד שהתביעה תדון במסלול הרגיל.

 

בכדי להבטיח את תקינותו של הליך תביעה לפינוי מושכר והגדלת סיכויי הצלחתו, מומלץ להסתייע בשירותיו של עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין.משרד עורכי הדין יעקבסון - גיל הנו בעל ניסיון רב ובקיאות משפטית נרחבת לשם התמודדות, בזמן אמת, עם בעיית השתלטות שוכר על נכסינו, והעוול הקשה שיוצרת השתלטות כאמור.

 

משרד עורכי הדין, יעקבסון -  גיל הינו משרד בוטיק, המעניק שירותי ליווי ויעוץ משפטי בנושאי מקרקעין, תוך כדי יישום עקרונות ותפיסות מודרניות וחדשניות בעולם המשפט והעסקים, המאפשרות מתן פתרונות יצירתיים לסוגיות משפטיות מורכבות. המשרד מציג מגוון רב של התמחויות נוספות בתחומי המקרקעין, על היבטיו הרבים, לרבות עסקאות מכר ושכירות, ליווי קבוצות רכישה, ליווי עסקאות קומבינציה, מיסוי מקרקעין, ליקויי בניה,רישום בתים משותפים, התחדשות עירונית (תמ"א 38, עסקאות פינוי בינוי), דיני הגנת הדייר וניהול נכסים. בנוסף, עוסק המשרד במספר היבטים בדיני המשפחה ( צוואות, ירושות, הסכמי ממון, הסכמי גירושין בהסכמה).          

 

בין עקרונותיו המנחים של משרד יעקבסון - גיל ערכים של מקצועיות ומקצוענות ללא פשרות לקידום צרכי הלקוח, זאת תוך שמירה על הוגנות ודרך ארץ.סודיות, נאמנות, רצינות, מערכת יחסים פתוחה ואישית, כבוד הדדי, ענווה, צניעות ושרותיות הינם ערכי יסוד הבאים לידי ביטוי בכל התקשרות של המשרד עם לקוחותיו. 

 

אין במאמר זה להוות ייעוץ משפטי, וכן אין המאמר חף מטעויות קולמוס או טעויות אחרות.

 

מומלץ ביותר לפנות לעו"ד טרם ביצוע עסקה במקרקעין.יעקבסון גיל, משרד עורכי דין – יגאל אלון 55, בנין אשדר 2000, תל אביב, 6789115. טלפון 9449090 03 . www.jglaw.co.il , office1.jglaw@gmail.com